今天来跟大家聊聊，商业地产的运营模式。比较下以下五种模式的优势及劣势。
模式一：只售不租
开发商只销售、出让产权，销售完成之后基本上就不再进行干预，仅由物业管理部门进行日常的统一维护管理，这是旧有商业地产开发普遍采用的经营方式。优势：开发商可以快速回收投资，进而实现短期套现，减轻资金压力，并且无需承担后期经营的压力和风险，同时投资者也具备完全的经营自主权。劣势：经营权分散，无法进行统一的招商和经营管理，业种业态组合混乱，导致终经营不善等后果，商铺的价值也大大缩水。
深圳大东门商业区由于地理位置的优越性取得了令人惊艳的成功，但很多商家难以立足，内部环境恶化，核心地位和商业功能严重退化。
模式二：只租不售
由开发商进行市场培育，营造商业氛围，并承担经营风险，通过持续有效的经营管理提升商业价值。优势：如果经营得好的话，有利于打造项目的品牌价值，提升项目的竞争力，享受物业升值所带来的持续稳定租金收益。劣势：对开发商的资金实力要求高，资金压力大；
易出现两难境况：如将物业租赁给大商家，虽经营收益稳定，经营风险降低，但大商家所支付的租金回报较低；
如采取散租模式，虽能提高预期的租金收益，但由于自身经营能力弱，往往导致商场经营失败。只租不售模式是在购物中心遭遇“一卖就死”的黑色定律之后，越来越多的开发商不得不面临的现实。
模式三：不售不租
一些商业地产开发商对旗下的商业物业不售不租，采取自主经营模式，介入百货、超市、家居等零售行业。优势：开发商自主经营，既是所有者，同时也是经营者，在商业经营中应具有一定的优势；另一个动因是出于融资考虑，一些房地产开发商看中了零售超市百货的流动资金。
劣势：由于房地产开发与商业经营隔行如隔山，导致很多商业地产开发商在尝试商业运营中呛水，一些商业地产开发商在运营零售商业时，还不知这趟水的深浅就草草上阵，结果经营失败者十之八九。
模式四：租售结合
租一部分售一部分，开发商往往将物业的一部分租给主力店，再销售一小部分商铺。优势：开发商都掌握大部分的产权，出售的只是小部分，将高楼层整体出租给品牌商家经营，将低楼层作为大商家的辅营区分割后出售，即“主力店＋辅营区”的模式。该模式可以有效平衡资金压力和经营风险的矛盾。经营要点：
要点一，以优惠的租金引进零售的主力店、次主力店，尽管他们的租金一般都很低，但这些大品牌的进驻，将聚集人气，带旺该商场，总的来说还是得大于失；
要点二，通过主力店提升辅营区的销售价值，同时必须找到辅营区的准确定位，真正利用主力店的人流。
上海大拇指广场：主力店家乐福长期租赁2万㎡，剩余4万㎡商铺采取销售策略，将所有权出售给投资者，但收回其经营权统一管理。
模式五：证券化模式
经验表明，两年期左右的银行根本无法支撑有长期经营需要的商业地产开发，而传统的商业地产开发模式不得不面临“长期持有”和“资金（资本）不足”的矛盾。
通过证券化工具的使用，可以大大加速资金的流转速度，有效的平衡一次性买断收益、物业升值收益，改善企业资本结构。
事实上，国外发展较好的购物中心，无一例外都是通过房地产信托基金作为资金支持的。
操作方法：以房地产信托基金为工具，开发商将所持商业证券化并在资本市场公开发售部分（例如70%）基金单位募集资金，同时保留部分收益（例如30%）以享受分红和物业升值之利。
一般性情况下，打包的商业地产仍由原开发商的关联公司运营管理。房地产商通过REITs回笼资金投入新项目的开发，项目成熟后又可以卖给自已的REITs。
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